Na maioria dos casos, todavia, é fácil detectarmos a principal causa geradora de tantas desavenças: o tratamento superficial que é dado ao tema pela convenção e pelo regimento interno dos condomínios.

Assim, o primeiro e talvez mais importante passo para a solução ou, pelo menos, minimização dos conflitos envolvendo o uso das garagens coletivas seria a adoção de um regramento interno satisfatório, detalhando sua forma de utilização, seus limites e restrições.

Certo é que o bom senso da coletividade condominial e o respeito ao espaço e direito alheio também são fatores importantes para diminuição dos conflitos envolvendo as vagas de uso comum.

Algumas considerações, no entanto, podem auxiliar os condôminos no exercício de seus direitos e deveres:

Consideração nº 1: todos possuem os mesmos direitos sobre as vagas

Nenhum dos condôminos é titular exclusivo de direito sobre a vaga comum. Há uma co-propriedade, sendo vedado a qualquer condômino excluir a composse dos demais.

Consideração nº 2: é vedada a demarcação unilateral de vagas

A demarcação unilateral das vagas, sem a devida deliberação e aprovação constitui violação ao direito de propriedade dos demais condôminos, habilitando-os a promoverem a defesa de seus interesses através de um dos interditos possessórios.

Para a realização de demarcação das áreas, ou utilização da área comum no interesse particular de um ou alguns poucos condôminos é necessário a aprovação por unanimidade em assembléia geral dos condôminos;

Consideração nº 3 as vagas de uso comum são indivisíveis e inalienáveis

Sendo a garagem coletiva área comum do condomínio vigoram os princípios da inalienabilidade e indivisibilidade descritos no art.1.331, § 2º, do Código Civil, que regula na sua parte final: “(...) são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”

Consideração nº 4 o uso da vaga não gera direito de propriedade

A utilização contínua e prolongada de uma determinada vaga por um condômino não gera direito de propriedade, nem tampouco o habilitada a propor ação de usucapião

Consideração nº 5 - respeito às regras definidas pelo condomínio

Conforme dito no início desse texto o condomínio, através da convenção, regimento interno ou assembléia de condôminos, deve definir a forma de utilização, limites e restrições quanto ao uso das vagas comuns.

Geralmente se adota o sistema de sorteio de vagas, rodízio, liberdade de estacionamento, ordem de chegada, etc, sendo que, qualquer que seja a forma definida deve ser respeitada por toda a sociedade condominial.

Como visto, ainda que deficiente o regramento interno do condomínio a atenção dos condôminos a pequenas regras e o bom senso de cada morador pode tornar a vida em comunidade muito mais harmoniosa e menos conflituosa.

AUTOR:
Fábio Barletta Gomes
Advogado em Belo Horizonte. Sócio da ZBC Consultoria Empresarial ltda.
fabiobarletta@terra.com.br

- Quanto mais sofisticado for o empreendimento, a cobertura tem mais sentido de ser construída. É difícil vender área livre. Em geral, o público de maior poder aquisitivo tem mais necessidade desses espaços - diz Rodrigo Conde Caldas, vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresa do Mercado Imobiliário (Ademi).

Nas classes menos privilegiadas é mais difícil encontrar quem queira pagar por uma área livre, sem função específica. Nos atuais empreendimentos voltados para a classe média, a tendência é oferecer uma estrutura de lazer na coberta para todo o condomínio do que favorecer apenas um ou dois consumidores. Principalmente em prédios que não têm muito terreno.

- O mercado tem mais dificuldades para vender cobertura para a classe média, principalmente em empreendimentos com áreas de lazer mais modestas. É preferível utilizar o lazer compartilhado do que investir em cobertura para o uso individual. É mais vantajoso investir na construção de espaços comuns e assim dar mais liquidez a todos os apartamentos - explica Rodrigo.

As coberturas têm mais valor quando se encontram em empreendimentos na Zona Sul, Barra na Tijuca e em áreas de maior destaque da Freguesia, Jacarepaguá e Tijuca. E mesmo assim, a facilidade de venda não é igual em todos os lugares, como mostra o vice-presidente da Ademi.

- A partir da Avenida das Américas para dentro começa a haver um pouco mais de resistência às coberturas. Na Península e na Laguna, tem-se uma liquidez melhor, reforçada com a vista para o mar - esclarece Rodrigo.

Segundo o vice-presidente da Ademi, no Rio é possível encontrar uma cobertura de R$ 15 milhões na Av. Vieira Souto, ou de R$ 130 mil, com dois quartos, em Jacarepaguá. A diferença de preço de metro quadrado é de mais de 500% de acordo com a localização. O diretor de incorporação da RJZ/Cyrela Alexandre Calazans faz coro com o colega.

- Na Delfim Moreira, o preço do metro quadrado chega a R$ 25 mil. A Barra tem cobertura de 800 m² com o metro quadrado entre R$ 16 mil e R$ 17 mil. Mas encontra-se também coberturas de 80m² com menos de R$ 3 mil o metro quadrado - afirma Alexandre Calazans.

O preço de uma cobertura, todo mundo sabe que é mais caro do que um apartamento padrão. O direito ao uso de laje superior já equivale um acréscimo de pelo menos 10% a mais do valor do preço médio de um apartamento no edifício. A parte descoberta, com piscina e deck, aumenta o custo do imóvel em 50%. Além disso, quando a cobertura é entregue sem nada, mas com área física que permita a construção de uma churrasqueira ou de uma bancada, há um acréscimo no valor total de aproximadamente 30%.